국토위, 재건축 초과이익 환수 규제 완화 논의했지만 처리 또 불발

22일 여야가 재건축 초과이익 환수 기준 완화를 논의했지만 합의 처리에 또 실패했다. 다만 여야 의원들 사이에서 제도 개선이 필요하다는 방향성에 대해선 공감대가 이뤄졌다. 특히 그간 규제 완화 자체에 부정적이었던 심상정 정의당 의원이 전향적으로 논의에 참여했다.정치권에 따르면 국회 국토교통위원회는 이날 국토법안소위를 열어 재건축 초과이익 환수법 개정안을 상정해 논의했지만 결론을 내지 못했다. 재건축 초과이익 환수제도는 재건축 사업에서 발생하는 이익의 일부를 초과이익으로 보고, 이를 환수하는 제도다. 재건축 추진위원회 구성이 승인된 시점 대비 사업 종료 시점의 주택가액 상승분에서 정상 주택가격 상승분, 개발비용 등을 뺀 가격을 초과이익으로 판단하고, 여기에 구간별 부과율을 적용해 부담금을 산출하는 방식이다. 정부는 지난해 '9·29 부동산 대책'을 통해 재건축 부담금 합리화 방안을 발표했다. 재초환법 개정안의 핵심은 부과 기준과 구간 등을 현실화하는 것이다. 지난 2006년 재건축 부담금 제도가 도입된 이후 한 번도 기준 현실화가 이뤄지지 않은 만큼, 부동산 시장 변화를 반영할 필요가 있다는 이유에서다. 정부 발표를 반영해 김정재 국민의힘 의원이 발의한 개정안은 현재 3000만원 이하인 초과이익 면제 기준을 1억원까지 상향하고, 부과 구간은 현행 2000만원에서 7000만원으로 늘리는 내용이다. 앞선 논의에서 국민의힘과 더불어민주당 일부 의원들 간에 기준 완화 방향성에 공감대가 이뤄졌지만 구체적인 기준을 얼마로 정할지에 대해선 의견이 갈렸다. 면제 기준 1억원, 부과 구간 7000만원이 타당한지에 대한 논의가 이뤄졌다. 일부 의원들은 면제 기준을 6000만원으로 정하자고 주장하는 것으로 알려졌다.심상정 정의당 의원은 규제 완화 논의 자체에 부정적이었다. 위원 만장일치가 필요한 소위 운영의 특성상 세부 기준 이견과 심 의원 반대가 개정안이 넘어야 할 산이었다. 이날 논의에서는 심 의원이 '물가상승률 만큼은 반영해 기준을 완화하는 데 동의한다'는 입장을 낸 것으로 전해졌다. 이에 따르면 면제 기준은 약 5000만원, 부과 구간은 약 3000만원으로 늘리는 데 동의한다는 뜻으로 해석된다. 다만 구체적인 기준을 놓고선 소속 정당을 떠나 지역구에 따라 의견이 갈리고 있어 추가로 논의가 얼마나 더 진전될 진 미지수다. 또 다른 핵심 부동산 규제 완화인 실거주 의무 폐지 내용의 주택법 개정안은 이날 소위에 상정은 됐지만 논의가 이뤄지진 못했다.한재영 기자 jyhan@hankyung.com 

3㎡만 있어도 아파트 받는다고?…'상가 쪼개기' 방지법 나왔다

권리산정기준일 이후 쪼개진 상가 지분에 대해서는 분양 자격을 주지 못하도록 하는 법 개정안이 발의됐다. 3.3㎡가 안 되는 지분을 갖고도 아파트 분양권을 받는 등 ‘상가 쪼개기’ 부작용이 커지고 있어서다.국회 국토교통위원회 소속 김병욱 의원(더불어민주당)은 재건축·재개발 정비사업 때 상가 지분 쪼개기를 방지하는 내용을 담은 ‘도시 및 주거환경정비법 개정안’을 대표 발의했다고 20일 밝혔다.현재 1필지 토지를 분할해 단독주택과 다가구주택을 다세대주택으로 전환하는 등의 경우 분양권을 받을 수 있다. 다만 권리산정일을 넘어서 이뤄진 ‘쪼개기’는 분양권을 받지 못한다. 개정안은 이 규정에 ‘상가가 분할되는 경우’도 포함했다. 이렇게 되면 권리산정일 이후 상가 지분을 분할 소유하면 분양권을 받지 못하게 된다.권리산정기준일은 재개발·재건축 등 정비사업지에서 아파트 분양권을 받을 수 있는 권리를 부여하는 시점이다. 개정안은 또 권리산정일을 현행 ‘기본계획 수립 후’에서 ‘주민공람 공고일 후’로 3개월 이상 앞당기는 내용도 포함했다.재건축 사업에서 아파트와 상가 소유주 간 갈등은 해묵은 문제다. 특히 사업성이 좋은 지역에서 투기 등을 목적으로 한 상가 쪼개기가 늘어나면서 사업의 발목을 잡는 경우가 많다. 상가 소유주는 원칙적으로 새로 짓는 상가만 분양받을 수 있지만, 조합이 정관에 명시하면 입주권을 받을 수도 있어서다. 적은 돈으로 상가를 사 재건축 아파트를 분양받을 수 있다는 유혹에 ‘상가 쪼개기’가 자주 발생한다.지난 13일 서울시 건축심의를 통과한 강남구 개포 6·7단지 재건축에서는 최소 2.94㎡(0.89평)를 보유한 상가 공유자가 전용면적 59㎡ 집을 받게 된 것으로 나타나 논란이 되고 있다. 이 단지는 상가 토지(1494㎡) 중 747㎡를 45명이 공유하고 있다. 조합이 구청에 제출한 설계안에 따르면 보유 토지가 3.3㎡가 안 되는 상가 공유자까지 45명 전원이 전용 59㎡ 아파트를 배정받게 된다. 전체 조합원 입장에서는 수익성이 낮아진다.김병욱 의원은 “상가 지분 쪼개기 문제로 투기 발생과 사업 지연, 조합 내 갈등 유발 등 정비사업 추진에 애로사항이 있다”며 “정비사업의 원활한 추진과 도심 내 양질의 주택 공급을 위해서는 법 개정이 필요하다”고 말했다.이유정/박진우 기자 yjlee@hankyung.com

아시아선수촌 안전진단 통과…송파 재건축 질주

1988년 서울올림픽 당시 세워진 아시아선수촌 아파트(1356가구)가 안전진단을 통과하면서 재건축이 확정됐다. 지난 2월 올림픽선수기자촌(5540가구)과 올림픽훼밀리타운(4494가구)에 이어 아시아선수촌 아파트까지 서울 송파구 ‘올림픽 대단지 3인방’ 모두 재건축되는 것이다. 올초 재건축 안전진단 기준 완화 이후 서울 전역에서 6만여 가구가 재건축을 확정 지었다. 한 해 서울 입주 규모를 크게 웃도는 물량이다. 양천구 목동과 노원구 상계동 등 대단지 아파트에선 재건축 안전진단을 통과한 지 6개월 만에 정비계획을 제출한 곳도 속속 등장하고 있다.‘올림픽 대단지 3인방’ 재건축 돌입송파구는 아시아선수촌 아파트가 재건축 안전진단을 최종 통과했다고 20일 발표했다. 앞서 올림픽훼밀리타운과 올림픽선수기자촌은 2월 재건축 안전진단 문턱을 넘어섰다. 이들 단지뿐 아니라 올해에만 송파구에선 한양1차(576가구) 풍납미성(275가구) 풍납극동(415가구)까지 총 7개 단지, 1만2656가구가 재건축에 들어갔다.아시아선수촌은 2019년, 올림픽선수기자촌은 2021년 안전진단에서 고배를 마셨다. 재건축의 계기가 마련된 건 올초 국토교통부가 ‘재건축의 대못’으로 불리는 안전진단 기준을 크게 완화하면서부터다. 국토부는 정밀안전진단에서 조건부 재건축 판정을 받더라도 지방자치단체가 공공기관의 적정성 검토 의뢰 여부를 판단할 수 있도록 했다. 구 안전진단 자문위원회에서 검토가 불필요하다는 판단을 내리면 곧바로 재건축이 확정되도록 문턱을 낮춰준 것이다.아시아선수촌도 D등급으로 조건부 재건축 판정을 받았다. 하지만 송파구가 지난 9일 자문위원회를 열어 공공기관 적정성 검토가 불필요하다는 결론을 내리면서 재건축이 확정됐다. 송파구에서 올해 재건축이 확정된 단지 중 올림픽훼밀리타운(E등급)을 제외한 나머지 단지도 모두 D등급을 받았지만, 송파구 판단으로 적정성 검토를 건너뛰었다.시세도 오름세를 타고 있다. 아시아선수촌 전용면적 178.32㎡ 타입은 4월 40억원에서 이달 8일 43억7000만원으로 4억원 가까이 올랐다.서울 전역 6만여 가구, 재건축 확정재건축 바람은 서울 전역에서 불고 있다. 올해 들어 서울에서 안전진단을 통과한 단지는 총 40개, 6만4250가구에 달한다. 지난 3년 평균 서울 입주 가구수(4만5499가구)를 넘어선 규모다. 올 들어선 대단지 아파트가 잇따라 재건축 안전진단을 통과하고 있는 게 특징이다. 15일 노원구 미륭·미성·삼호3차(3930가구), 16일 광진구 광장극동(1344가구)이 재건축을 확정 지었다.규모 측면에서는 양천구와 노원구가 관심을 끈다. 올해 재건축이 확정된 가구수가 각각 2만3904가구, 1만6764가구에 달한다. 양천구에선 올초 목동 신시가지 아파트 1~14단지 중 안전진단에서 떨어진 9단지와 11단지, 서울시 신속통합기획이 확정된 6단지를 제외한 나머지 11개 단지가 안전진단을 통과했다. 4단지와 12~14단지는 안전진단을 통과한 지 반년도 안 돼 정비계획안을 구에 제출했다. 노원구에서도 상계주공 1·2·3·6단지(총 8952가구), 하계 장미(1880가구) 등이 안전진단을 통과하며 재건축이 본격화했다. 한 도시정비업체 관계자는 “목동은 서울시가 지구단위계획을 짜놨기 때문에 정비구역 지정까지 오랜 시간이 걸리지 않을 것”이라고 말했다.주민 간 의견 통합 여부가 초기 사업의 속도를 가르는 변수라는 지적이다. 올림픽선수기자촌에서는 신속통합기획 추진 여부를 두고 주민의 의견이 둘로 나뉜 상태다. 업계 관계자는 “일시에 재건축이 진행되더라도 지방자치단체장이 이주 시기를 조절할 수 있어 준공이 1년 늦춰지는 일도 다반사”라며 “워낙 변수가 많아 얼마나 공급으로 이어질지 판단하기는 어려운 시점”이라고 말했다. 이어 “주민의 자금이 부족한 강북 지역에서는 자금 마련의 안정성과 사업 추진 속도를 모두 잡을 수 있는 신탁 방식 재건축을 선택하는 사례도 늘고 있다”고 말했다.박진우 기자 jwp@hankyung.com