2023년 완화된 청약 제도는?

정부에서 부동산 침체로 인한 아파트 미분양 현상을 해결하기 위해 청약 제도를 완화했다. 특히 다자녀 가구 등을 대상으로 한 특별주택공급 조건이 완화된 점이 눈에 띈다. 2023년 완화된 청약 제도엔 어떤 것들이 있는지 알아보자.▶ 규제지역 완화서울 4개구(강남, 서초, 송파, 용산)를 제외한 모든 지역이 투기과열지구·조정대상지역에서 사라진다. 따라서 기존 규제지역이었던 과천, 성남(분당수정), 하남, 광명 등 지역이 이제 규제 대상에 포함되지 않는다.▶ 기존주택 처분 의무 폐지현행법상 규제지역에서 청약에 당첨되는 1주택자는 기존에 보유한 주택을 2년 내로 처분해야 했다. 하지만 처분이 쉽지 않을 수 있고 세금 부담도 발생하기 때문에 1주택자에게 불리한 규정으로 지적되곤 했다. 이를 개선하기 위해 정부는 1주택자의 기존주택 처분 의무를 폐지했으며, 무순위 청약 시 '무주택자'만 신청 가능하던 요건을 없앴다. 따라서 '유주택자'도 무순위 청약에 참여할 수 있다. ▶중도금 대출 한도 폐지중도금 대출은 기존에 분양가 12억 원 이하라는 조건에 부합할 경우 인당 보증한도가 5억원이었지만, 이 기준이 폐지되면서 분양가와 보증한도 제한이 사라졌다. 즉 분양가에 관계 없이 모든 주택에서 중도금 대출이 가능해진 것이다.▶특별공급 분양가 기준 폐지기존에는 투기과열지구 내에 당첨된 주택의 분양가가 9억원을 초과할 시 특별공급이 불가했지만, 변경된 제도에 따라 앞으론 모든 주택에서 특별공급이 가능하다. 다자녀 가구와 신혼부부, 노부모 부양자, 생애 최초 등 특별공급 자격을 갖춘 이들에겐 희소식이다.▶전매제한 완화전매제한은 특별한 사유가 없다면 분양받은 주택을 일정 기간 동안 매도할 수 없는 제도다. 복잡했던 기존 전매제한이 개선돼 수도권과 비수도권에서 기준에 따라 6개월~3년 정도 입주 후 매매할 수 있도록 완화되었다. 시행령 개정일(23년 4월 7일) 이전에 분양된 아파트에도 소급적용된다.김주미 키즈맘 기자 mikim@kizmom.com 

[김은유의 보상과 재건축] 재개발 현금청산 시 정당하게 보상받는 방법

내 집이 재개발사업을 하는 구역에 포함되어 있는데, 나는 아파트를 받지 않고 현금청산을 하려고 한다. 정비사업의 진행과정을 간단히 보면, 정비구역 지정 → 추진위 구성 → 조합설립 → 사업시행계획인가 → 분양신청 → 관리처분인가 → 이주·해체·착공 → 준공·이전고시·입주 순으로 진행된다. 이때 분양신청이 매우 중요하다. 현금청산을 받으려면 분양신청 자체를 하지 않는 것이 좋다. 일단 분양신청을 한 이후에 분양계약을 하지 않아 다시 현금청산대상자가 될 수는 있으나, 이때는 어려움이 따른다. 사업시행자는 사업시행계획인가의 고시가 있은 날(사업시행계획인가 이후 시공자를 선정한 경우에는 시공자와 계약을 체결한 날)부터 120일 이내에 ① 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행계획인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격, ② 분양대상자별 분담금의 추산액, ③ 분양신청기간 등의 사항을 토지등소유자에게 통지하고, 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등 대통령령으로 정하는 사항을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고하여야 한다. 분양신청기간은 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내로 하여야 한다. 다만, 사업시행자는 제74조제1항에 따른 관리처분계획의 수립에 지장이 없다고 판단하는 경우에는 분양신청기간을 20일의 범위에서 한 차례만 연장할 수 있다. 대지 또는 건축물에 대한 분양을 받으려는 토지등소유자는 분양신청기간에 대통령령으로 정하는 방법 및 절차에 따라 사업시행자에게 대지 또는 건축물에 대한 분양신청을 하여야 한다(도시정비법 제72조). 즉, 사업시행계획인가 고시가 있은 날부터 120일 이내에 분양신청기간을 공고·통지하여야 한다. 분양신청기간동안 분양신청을 하지 않으면 현금청산대상자가 된다. 사업시행자는 관리처분계획이 인가ㆍ고시된 다음 날부터 90일 이내에 현금청산대상자와 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리의 손실보상에 관한 협의를 하여야 한다. 다만, 사업시행자는 분양신청기간 종료일의 다음 날부터 협의를 시작할 수 있다. 사업시행자는 협의가 성립되지 아니하면 그 기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기하여야 한다. 사업시행자는 위 기간을 넘겨서 수용재결을 신청한 경우에는 해당 토지등소유자에게 지연일수(遲延日數)에 따른 이자를 지급하여야 한다. 이 경우 이자는 100분의 15 이하의 범위에서 대통령령으로 정하는 이율을 적용하여 산정한다(도시정비법 제73조).○사업시행계획인가·고시가 있는 날로부터 120일 이내 분양신청기간( 30일에서 60일 이내) 통지○조합은 관리처분계획인가·고시 다음날부터 90일 이내에 협의하여야 함, 단 협의시작은 분양신청기간의 종료일 다음날부터 시작 가능○협의불성립시는 위 90일 다음 날로부터 60일 이내에 수용재결 신청하여야 함○위 수용재결신청기간 도과시에는 15% 범위내에서 이자를 지급하여야 함보통 현금청산대상자는 분양신청을 하지 않고 현금청산대상자가 되었으면서도 즉시 전문변호사와 상담을 하여 정당보상을 받을 방법을 강구하지 않고 조합으로부터 감정평가 가격이 통지되어야만 변호사를 찾는다. 단언컨대 이때보다는 현금청산을 받고자 마음먹고 있다면, 사업시행계획이 인가·고시되면 즉시 많은 경험을 축적하고 있는 법무법인강산을 찾기를 권한다. 실무에서는 절차 또는 법을 잘 몰라서 가장 중요한 현금청산자를 위한 권리를 놓쳐버리기 일쑤이다. 내 권리는 내가 지키는 것이다. 현금청산금은 아는 만큼 더 받는다. '현금청산금 아는 만큼 더 받는다' 책 참고<한경닷컴 The Lifeist> 김은유 법무법인 강산 대표변호사"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."독자 문의 : thepen@hankyung.com

[단독] "그 아파트가 진짜 다 팔렸다고?"…3개월 만에 '대반전'

서울 부동산 시장이 반등세를 보인데 이어, 경기도 남부권도 침체에서 벗어나는 분위기다. 수원에서는 미분양 아파트가 다 팔리는가 하면, 화성에서는 분양가보다 낮게 거래됐던 분양권들은 제 가격을 찾아가고 있다. 의왕에서 공급된 신규 분양 아파트도 10대 1이 넘는 1순위 경쟁률을 기록했다. 하지만 전문가들은 "아직 대세적인 반등이라고 보기에는 어려운 통계들이 있다"며 "지역별, 단지별로 시장흐름이 차별화될 수 있다"고 조언한다.1일 관련업계에 따르면 수원시 팔달구 지동 일대에 들어서는 '수원성 중흥S-클래스'가 분양을 완료했다. 지동10구역을 재개발하는 이 단지는 1154가구 중에 593가구를 지난 2월 일반 분양했다. 그러나 당시 시장 위축과 함께 대거 미분양이 발생했다. 이후 분양조건을 완화했고, 주변 시세도 오르면서 최근 100% 계약을 마쳤다. 수원, 집값 오르면서 미분양도 '소진'중흥 관계자는 <한경닷컴>과의 통화에서 "계약이 완료된 게 맞다"며 "소형은 빠르게 팔렸지만, 전용면적 84㎡의 일반가구수가 많고 주변에 대단지가 입주를 앞두고 물량이 쏟아지다보니 소진 속도가 늦었다"고 설명했다. 수원성 중흥S-클래스는 바로 맞은 편에 3432가구의 '수원센트럴아이파크자이'가 오는 7월부터 입주를 시작할 예정이다. 주변 공인중개사들에 따르면, 분양가가 6억5000만원 정도였던 전용면적 84㎡의 분양권에는 2억원가량의 웃돈(프리미엄)이 붙어 있다. 하지만 연초만 하더라도 웃돈이 1억원 안팎이어서 분양중이던 수원성 중흥S-클래스의 분양가(약 7억5000만원)와 비슷했다. 인계동의 A공인중개사는 "연초엔 매수자가 급할 게 없었지만 최근들어 상황이 바뀌었다"며 "입주 들어갈 대단지 아파트 분양권 가격과 새 아파트 분양가가 비슷하니 미분양이 날 수밖에 없었다"고 전했다.정부의 '300조원 반도체' 투자에서 다소 소외됐던 화성시 봉담읍 일대도 마이너스에서 벗어나고 있다. 지난 3월 정부가 2042년까지 300조원을 투자해 용인시 남사읍 일대에 세계 최대 규모 반도체 클러스터를 조성한다는 계획을 발표하고, 투자자들은 화성시에서 동탄2신도시를 비롯해 처인구 일대에 몰렸다. 일대의 아파트는 수억원씩 반등했지만, 봉담 일대의 아파트는 상대적으로 관심이 떨어졌다.그러다가 최근에는 절대적으로 싼 집값에 실수요자를 중심으로 발길이 늘고 있다. 봉담 일대가 대표적이다. 입주하는 아파트를 비롯해, 분양권, 미분양 아파트까지 '내 집 마련 뷔페'를 방불케하는 상황이다. 전세 물량도 풍부한데다 매물들도 다양하다. 분양가 상한제를 통해 공급된 아파트, 도시개발을 통해 분양된 아파트, 기존의 LH아파트까지 선택지가 많다. 집값이 덜 반등한 곳을 찾는 수요자들에게는 안성맞춤인 지역이 됐다. 봉담읍 B공인중개사는 "작년부터 얼마 전까지만해도 전화조차 없었다"면서도 "이제는 전세 수요를 비롯해 '한번 사 볼까'하는 투자수요까지 찾고 있다"고 말했다. 이어 "반도체 바람을 타고 오른 집값에 부담을 느낀 전세 수요자들이 많다"며 "전셋값이 집값이랑 차이가 얼마 나지 않다보니 전셋집 보러 왔다가 매매로 고려하는 수요도 많다"고 설명했다. 화성 "집값 덜 오른 곳 찾자"…투자·내 집 마련 수요들 움직인다입주를 앞둔 신축 아파트의 경우 전용면적 84㎡는 4억~5억원대에 내 집 마련이 가능하다. 봉담 동화지구에서 입주중인 '봉담자이 라젠느'는 지난달 21일 5억6000만원에 매매돼 자체 최고가를 기록했다. 나와 있는 매물들은 5억원 초반부터 있다. 소형인 전용면적 59㎡의 3억원대 분양권 매입이 가능하다. 내년 7월 입주 예정인 '봉담자이프라이드시티' 분양권은 3억~3억5000만원에 매물들이 나와있다. 연초만 하더라도 분양가 이하로 떨어진 매물들이 있었지만, 대부분 그 이상을 회복한 상태다. 봉담의 다른 부동산 관계자는 투자수요가 예상외로 많다고 귀띔했다. 그는 "금리가 상승하거나 집값이 떨어지더라도 분양가 밑으로 폭락하겠냐"라며 "집값이 낮은데다 반도체 수혜도 기대할 수 있으니 당연히 투자 수요가 있다. 소형의 경우 전세가율이 70~80%까지 되거나 갭이 1억원 미만이다 보니 부담없이 2~3개 찍어가기도 한다"고 말했다.더불어 의왕시에서는 신규 아파트의 1순위 경쟁률이 평균 10대 1을 넘었다. 분양가가 주변 시세와 비슷했음에도 지역민들을 비롯해 다른 지역의 수요가 몰리면서 청약에서 선방했다. 청약홈에 따르면 의왕시 내손동 '인덕원 퍼스비엘'은 이날 1순위 청약 접수에서 303가구 모집에 총 3043명이 신청해 평균 경쟁률 10대 1을 기록했다. 전용 49㎡B를 제외한 전용 49㎡A와 59㎡A·B, 74㎡, 84㎡A가 1순위에서 마감됐다. 국민평형으로 불리는 전용 84㎡ 저층 분양가가 10억원대 중후반대로 고분양가 논란도 있었지만, 워낙 물량이 적게 나온 탓에 청약자를 모으는 데에는 무리가 없었다는 평가다.익명을 요구한 부동산 전문가는 "연초보다 분위기가 좋아진 건 확실하다"면서도 자금 사정에 맞게 무리하지 않는 선에서 내 집 마련을 고려하라고 조언했다. 그는 "윤석열 정부들어 부동산 거래가 활성화되면서 이제는 청약과 동시에 입주라는 개념이 사라졌다"며 "입주 때까지 마음을 놓을 수 없고, 변하는 시황을 계속 보고 있어야 하는 점은 부담"이라고 지적했다.김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com