조합원 승계 못 받는 '물딱지'…경매서 조심해야

서울 주요 노후 단지가 잇따라 재건축·재개발 등 도시정비사업에 나서면서 재건축 매물에 대한 관심이 높아지고 있다. 비교적 저렴한 가격에 향후 새 아파트를 받을 수 있기 때문이다.그러나 같은 재건축 단지에서도 새 아파트를 받을 수 없는 매물을 잘못 사면 현금청산 대상자로 분류될 수 있어 주의가 필요하다. 특히 재건축 아파트 경매 물건은 조건을 꼼꼼히 확인하지 않으면 오히려 투자 손실을 볼 수 있다.최근 수도권 재건축 아파트 경매 물건을 낙찰받은 A씨는 조합에서 ‘현금청산 대상’이라는 통보를 받았다. 집주인이 대부업체에서 빌린 돈을 갚지 못해 경매로 나온 물건으로, 조합원 승계 대상이 아니었기 때문이다. 재건축을 통해 새 아파트를 받으려던 A씨는 현금청산 대상이 되면서 손해를 보게 됐다.현행법에 따르면 경매에 나온 물건이 금융회사에 대한 채무 불이행 때문이라면 사업 절차와 상관없이 낙찰자도 조합원 지위를 승계한다. 세금을 미납해 진행되는 공매 물건이면 조합이 설립된 뒤라도 조합원 지위를 승계할 수 있다. 그러나 대부업체나 사적 채무로 인해 경매에 넘어간 물건은 낙찰받더라도 조합원 지위를 승계할 수 없다.조합원 승계 여부에 따라 경매 물건의 가격은 달라진다. 지난해 법원 경매에 부쳐진 서울 서초구 잠원동 신반포4차 전용면적 137㎡는 2년 전 감정가격인 29억2000만원에 나왔지만, 조합원 승계가 불가능한 이른바 ‘물딱지’라는 소문 탓에 유찰이 반복됐다.이후 다시 조합원 승계가 가능하다는 소식이 전해지며 입찰 경쟁이 벌어지는 촌극이 벌어지기도 했다.경매가 아닌 일반 매물도 재건축 조합원 지위를 승계할 수 없는 경우가 있다. 재건축 단지는 조합설립 인가 이후, 재개발은 관리처분계획 인가 이후 주택을 매입하면 조합원 지위를 양도받을 수 없다. 다만, 상속이나 질병 등 예외 사유로 인한 매매는 조합원 지위 승계가 가능하다.일반적으로 현금청산 매물은 조합원 승계가 가능한 매물보다 저렴하다. 이 때문에 일부러 저렴하게 아파트를 매수한 뒤 현금청산을 선택하는 경우도 있다. 그러나 정비사업 상황에 따라 투자금이 장기간 묶이는 부작용도 벌어질 수 있다.정비업계 관계자는 “최근 현금청산 매물을 속여 비싸게 파는 사례가 늘고 있어 주의가 필요하다”며 “예외 사유로 인한 매도라 하더라도 매수 전에 조합원 지위 승계가 가능한지 확인해 봐야 한다”고 조언했다.유오상 기자 osyoo@hankyung.com

사전점검 한달 앞둔 '원베일리' 입주 연기되나…커지는 갈등

재건축을 마치고 입주를 앞둔 서울 서초구 재건축 대장주 ‘반포 래미안 원베일리’가 조합 내홍 탓에 위기를 겪고 있다. 시공사와의 공사비 협상과 입주 등의 내용을 담은 조합 총회를 앞두고 조합원 사이 이견이 커진 것이다. 조합은 총회에 상정한 안건들이 통과되지 못하면 예정된 입주일을 지킬 수 없다는 입장이다. 반면, 반대측 조합원들은 집행부를 상대로 추가 고소·고발을 검토하는 등 갈등의 폭이 커지는 모양새다.16일 정비업계에 따르면 원베일리 조합은 오는 30일에 예정된 조합총회에 조합 정관 변경과 추가 분양 계약기간 지정, 시공사 도급 계약 변경안 등을 상정했다. 최근 부조합장 직무정지 소송 과정에서 불거진 계약 기간 위반 조합원에 대한 구제안과 시공사와의 공사비 증액안 등이 주요 골자다.앞서 원베일리 조합은 ‘스타 조합장’으로 불리는 한형기 전 신반포1차 재건축 조합장을 부조합장으로 선출했다. 그러나 일부 조합원들이 “조합원 계약 기간을 어겨 조합원 자격이 없다”며 소송을 제기했다. 법원이 한 전 조합장의 조합원 지위를 인정하지 않으면서 계약 기간을 지키지 않은 다른 26명 조합원도 현금청산 대상이 될 수 있다는 얘기가 나왔다. 대부분 코로나19와 해외 거주 등으로 뒤늦게 계약한 경우다.조합은 계약 기간을 놓친 조합원들이 뒤늦게 현금청산을 당하지 않도록 정관을 개정한다는 계획이다. 정관을 개정하고 추가 계약 기간을 지정하면 조합원들이 현금청산을 당하지 않게 된다. 그러나 반대측 조합원들은 “한 전 부조합장의 지위를 회복해주기 위한 것”이라며 안건을 부결시켜야 한다고 주장하고 있다. 오히려 한 전 조합장이 조합원 자격이 없으면서 조합 대표로 시공사와 공사비 증액을 약속했다며 고발에 나섰다.공사비 증액을 놓고도 대립이 계속되고 있다. 조합은 최근 시공사인 삼성물산과 협상을 벌여 1130억원을 추가 지급하는 안을 총회에 상정했다. 앞서 삼성물산은 1953억원을 추가로 요구했는데, 협상을 이어가며 1300억원 수준까지 요구액을 낮췄다.노영창 원베일리 조합장 직무대행은 “현재 조합원의 추가분담금 없이 지급할 수 있는 추가 공사비가 1130억원”이라며 “먼저 총회 의결을 받고 후속 협상을 이어간다는 계획”이라고 설명했다. 반면, 반대측 조합원들은 “과도한 증액”이라며 재협상을 요구하고 있다.조합은 총회 안건이 부결되면 8월 31일로 예정됐던 입주가 연기될 수도 있다고 설명했다. 당장 다음 달 15일 입주예정자를 대상으로 사전점검이 진행되는데, 관련 일정이 모두 늦춰질 수 있다고 했다. 아파트와 같이 준공 허가를 받아야 하는 상가 소유주들 역시 일정이 늦어질수록 피해가 커진다고 덧붙였다. “입주 일정과 총회 안건은 상관이 없다”는 반대측 조합원들은 오히려 입주 지연을 무기 삼는 조합 집행부에 대한 추가 고소·고발을 예고했다.유오상 기자 osyoo@hankyung.com 

[단독] 북한산·서여의도 고도제한 완화 추진

서울시가 계획적 개발로 경관 보호가 가능할 경우 건축물 높이를 기존의 두 배까지 허용하는 등 고도지구 내 높이 기준을 대폭 완화한다. 그동안 건축물 높이 제한으로 노후화가 심한 강북구, 여의도 등 서울 내 고도지구의 개발 사업이 탄력받을 것이라는 전망이 나온다. 16일 업계에 따르면 서울시는 이달 7개 고도지구(남산, 북한산, 경복궁, 구기·평창, 국회의사당, 서초동 법원단지, 오류·온수) 재정비 계획안을 발표한다. 시는 도시 여건과 시대 상황이 변화한 만큼 고도지구를 합리적으로 조정하기 위해 2021년 5월부터 관련 용역을 진행해 왔다. 지난해 12월 규제를 완화한 동대문구 배봉산 일대에 이어 오류·온수동 일대를 고도지구에서 해제한다. 이곳은 지식산업센터로 개발하는 것이 가능해질 전망이다. 서초동 법원 단지도 폐지 여부를 검토하고 있다.고도지구 중 면적이 가장 큰 북한산 일대(강북·도봉구, 355만7000㎡)는 모아타운 등을 통해 계획적으로 주택을 개발할 때 높이를 최대 15층까지 완화하는 방안이 유력하다. 다만 도시계획심의를 거쳐 경관에 미치는 영향이 없도록 해야 한다. 이 지역은 현재 높이가 20m(최대 7층)로 제한돼 있다.서여의도 일대는 국회와 멀어질수록 높이를 완화하는 이른바 ‘텐트형’ 경관을 유도하기로 했다. 여의도공원과 붙어 있는 산업은행(8층·40m) 일대는 최대 200m까지 개발을 허용할 수 있다는 관측이 나온다.이유정/박진우 기자 yjlee@hankyung.com