1기 신도시에 내민 당근, ‘리모델링 가구수 21%’가 의미하는 것[아기곰의 부동산 산책]

얼마 전 원희룡 국토교통부 장관은 1기 신도시의 경우 리모델링 사업 추진 시 가구 수를 최대 21%로 늘릴 수 있게 규제 완화안을 마련하겠다고 발표했다. 기존 가구 수 증가 규제가 15%인 것에 비하면 진일보한 규제 완화라고 할 수 있다. 이번 발표의 의미는 무엇일까.리모델링 사업은 재건축 사업이나 재개발 사업과 달리 가구 수를 늘리는 것에 제약이 많다. 재건축 사업이나 재개발 사업은 기존 낡은 주택을 모두 헐어버리고 새 아파트를 짓기 때문에 법에서 정하는 용적률 내에서는 가구 수 증가가 자유롭다. 예를 들어 모든 가구(100가구)가 132㎡(40평)형으로만 구성되고 기존 용적률이 200%인 어떤 재건축 대상 단지가 300%의 용적률로 재건축된다고 가정해 보자. 그러면 조합원은 여러 선택이 가능하다. 단지 내 가구 수를 늘리지 않고 일대일 재건축을 한다고 하면 198㎡(60평)형으로 넓혀 갈 수 있다. 그러면 이 단지는 재건축 후에도 가구 수가 늘어나지 않는다. 그런데 공사비는 모두 조합원 부담이기 때문에 현실 세계에서는 다른 선택을 한다.조합원용 아파트는 132㎡형으로 하고 일반 분양용 아파트는 66㎡(20평)형으로 하면 일반 분양에서 나오는 이익금으로 조합원용 아파트의 추가 부담금을 낮출 수 있다. 그러면 조합원용 아파트 100가구와 일반 분양용 아파트 100가구가 생기게 된다. 조합원 본인의 대지 지분을 줄이면서 단지 전체의 가구 수를 늘릴 수 있는 것이다. 수직 증축, 안전상 문제로 규제 있어 하지만 리모델링 사업은 이것이 쉽지 않다. 기존 낡은 건물을 모두 부수고 새로 짓는 재건축이나 재개발 사업과 달리 리모델링 사업은 기존 건물의 구조물을 남겨 놓고 그것을 활용해 아파트를 짓는 방법이다. 그런데 리모델링 사업은 가구 수를 늘리기 쉽지 않다. 단지 내 빈 공간에 신축하는 별동 증축이나 기존의 건물에 수직으로 증축하는 방법이 있을 수 있는데 두 가지 모두 쉽지 않다. 별동 증축은 건물을 새로 지을 만한 대지를 확보해야 하는데 기존 단지에 그런 공간이 있을 가능성은 낮다. 그런 빈 땅이 있었다면 최초 분양 당시에 더 많은 가구를 지어 분양했을 것이다. 그러므로 가구 수를 늘릴 수 있는 현실적인 방법은 수직 증축이다. 기존 건물에서 층수만 더 올리면 되기 때문이다. 하지만 리모델링 수직 증축은 안전 문제가 걸려 있기 때문에 무한정 층수를 올릴 수 없다. 기존의 기둥이나 내력벽을 그대로 활용하다 보니 층수를 늘리는 데 한계가 있기 때문이다.다시 말해 층수에 맞춰 기둥을 새로 설계하고 새로 짓는 재건축이나 재개발은 문제가 없지만 낮은 층수에 맞춰 과거에 건설됐던 기둥을 활용해 높은 층수의 건물을 짓게 되면 안전에 심각한 문제가 발생할 수밖에 없다. 이에 따라 리모델링 사업은 수직 증축에 매우 엄격한 규제가 적용된다. 사업자가 마음대로 층수를 높일 수 있는 것이 아니라 기존 건물이 15층 이상이면 최대 3개 층까지 수직 증축이 가능하고 기존 건물이 14층 이하면 2개 층까지만 수직 증축이 허용된다.  예를 들어 모두 15층으로 구성된 어떤 단지가 있다고 가정해 보자. 그러면 이 단지는 가구 수를 얼마나 늘릴 수 있을까. 기존 건물이 15층 이상이니 3개 층을 수직 증축해 18층짜리 건물로 지을 수 있다. 그렇게 되면 기존 15층에서 3개 층이 더 늘어나는 것이니 가구 수는 20%가 늘어날 수 있는 것이다. 하지만 이것은 이론에서 가능한 것이지 실제 법에서는 15%만 가능하다. 여기에서 모순이 발생하는 것이다. 안전이라는 측면에서 따져봐도 최대 20%까지 가구 수가 늘어날 수 있지만 법에서는 그것을 허용하지 않고 15%까지만 가구 수 증가를 허용하는 것이다. 한마디로 안전과는 전혀 무관한 규제를 위한 규제라고 할 수 있다. 바로 이 부분을 이번에 국토교통부 장관이 1기 신도시에 한해 21%로 완화해 주겠다고 발표한 것이다. 법과 현실의 괴리를 줄인 것이라고 할 수 있다. 20% 아니고 21%인 이유그런데 여기서 이상한 점이 두 가지가 있다. 15층짜리가 모두 18층이 되어도 20%밖에 가구 수가 증가되지 않는데 국토교통부 장관은 왜 20%가 아니라 21%라고 했을까. 첫째는 기존 층수가 낮은 단지를 염두에 뒀을 가능성이 있다. 예를 들어 기존에 9층으로 지어진 단지는 2개 층을 증축할 수 있는데 이 경우 22%나 가구 수가 늘어난다. 다시 말해 기존 층수가 9층 이하인 단지가 리모델링할 때는 가구 수가 20% 이상 늘어나는 경우도 생긴다는 뜻이다.  하지만 용적률이 낮은 저층 아파트는 리모델링 사업보다 재건축 사업이 더 수익성이 높기 때문에 리모델링으로 추진하는 단지는 거의 없다. 그러므로 가구 수를 21%나 늘릴 수 있다는 조항은 현실 세계에서는 큰 의미가 없다.  다만 이는 수직 증축만 있는 경우이고 별동 증축과 결합해 생각하면 20% 이상 가구 수가 늘어난 경우도 생길 수 있다. 이번 발표의 둘째 이상한 점은 낡은 아파트가 더 많은 서울에는 왜 15%만 적용하고 1기 신도시에는 21%라는 당근을 던져준 것일까 하는 것이다. 이 부분은 국토교통부가 아니라 서울시에서 해답을 찾을 수 있다.서울시는 기부채납 등 공공의 기여 없이 21%나 가구 수를 늘려 주는 것은 재건축 사업에 비해 과도한 특혜로 보는 것이다. 다시 말해 15%만 허용해도 충분하다는 것이 서울시 당국자의 시각이다. 이러한 가구 수 증가에 대한 규제는 그야말로 규제를 위한 규제다. 안전과는 전혀 상관없는 규제라는 뜻이다. 수직 증축 리모델링 사업은 안전과 직결되는 문제이기 때문에 기존에도 2개 단지밖에 허가받지 못한 사업이다. 그런데 (사업이 성공해 수익이 많이 생길까봐) 여기에다 안전과 전혀 상관없는 가구 수 증가 15% 제한이라는 추가 규제를 적용하는 것은 과도한 규제라고 할 수 있다. 현재 시장 상황이 리모델링 사업이 활성화되고 여기에 투기가 벌어지고 있다면 규제가 필요할 수도 있다. 하지만 리모델링 사업 자체가 지지부진한 현실에 비춰 볼 때 과도한 규제가 현시점에서 필요한 것인지 의문이다. 정부의 역할은 국민에게 보다 나은 주거의 질을 제공하는 것이기 때문이다.  아기곰 (‘아기곰의 재테크불변의 법칙’ 저자)   

원희룡 장관, 이학재·유병태 공공기관 신임 사장에 임명장

원희룡 국토교통부 장관은 19일 이학재 인천국제공항공사 신임사장과 유병태 주택도시보증공사 신임사장에게 임명장을 전수했다고 밝혔다.원 장관은 이학재 인천국제공항공사 신임사장에게 “그간 코로나-19로 침체했던 국제 항공 여객 수요가 뚜렷하게 회복되고 있는 현시점에서 신임사장으로서 역할이 크다”며 “최근 잇단 사고로 인해 보안과 안전 문제에 국민들의 우려가 큰 만큼 항공 보안 및 안전 체계 강화에 힘써 달라”고 당부했다.그는 “효율적인 조직 운영으로 경영 조기 정상화가 필요하다”며 “영종·인천대교 통행료 감면 등 당면현안도 잘 챙겨 달라”고 주문했다. 원 장관은 인천공항의 국제적 위상에 맞게 혁신적인 서비스를 제공하는 한편, 도심항공교통(UAM) 등 차세대 모빌리티 구현으로 항공산업을 선도해 줄 것도 당부했다.원 장관은 유병태 주택도시보증공사(HUG) 신임 사장에게는 “국민의 주거복지 증진을 책임지는 주택도시금융의 대표기관으로 그 역할을 잘 수행할 수 있도록 리더십을 발휘해 달라”며 “안심 전세 앱, 전세피해지원센터 운영과 같이 임차인의 전세금을 보호하고 피해자를 지원하는데 차질이 없어야 한다”고 강조했다.그는 “부동산 프로젝트 파이낸싱 시장과 주택 분양시장을 관리하고 모니터링하는 것도 지속 추진해야 한다”며 “보증 서비스가 지속해서 제공되도록 리스크 관리는 물론, 채권 회수도 철저히 이루어지도록 하는 노력이 필요하다”고 했다.김소현 기자 alpha@hankyung.com

美-이란 핵합의 임박…韓에 묶인 돈 풀릴듯

미국이 중동지역 긴장 완화를 위해 핵협상 재개를 포함한 이란과의 물밑 협상을 이어가고 있다. 이라크에 묶인 이란 동결자금 해제에 합의한 데 이어 한국에 묶인 70억달러도 이란에 돌려주게 될 가능성이 커졌다.▶본지 5월 30일자 A1, 3면 참조14일(현지시간) 월스트리트저널(WSJ)은 이 사안에 정통한 소식통을 인용해 작년 12월 뉴욕에서 미국과 이란의 고위급 논의가 시작됐으며, 이후 백악관 관계자들이 추가 접촉을 위해 최소 세 번 오만을 방문했다고 보도했다. 오만 정부는 미국과 이란 사이의 중재자 역할을 하고 있다.뉴욕타임스(NYT)도 미국이 핵 위기를 타개하고자 이란과 비공식 합의를 추진하고 있다고 보도했다. NYT는 미국과 이란, 이스라엘 관리들의 말을 인용해 미 정부가 이란의 핵 프로그램을 제한하고 미국인 수감자를 석방하기 위해 조용히 협상해 왔다고 전했다. 미국의 목표는 비공식적이고 성문화하지 않는 합의를 도출하는 것으로 알려졌다. 이란 당국자들은 이를 ‘정치적 휴전’으로 부르고 있다고 NYT는 전했다. 이스라엘 관료는 새 협약이 “임박한 상태”라고 했다.이 같은 대화 재개와 맞물려 최근 미국 당국은 이라크 정부가 이란에서 수입한 전기와 가스에 대한 대금 25억유로(약 3조4590억원)의 지급을 승인했다. 이 돈은 미국의 대이란 경제 제재로 동결된 상태였다. 같은 이유로 한국에 묶인 이란 석유 결제 대금 70억달러의 행방도 주목된다.WSJ는 “이 문제를 잘 아는 한국의 전 정부 당국자에 따르면 이란과 미국이 인도주의적 목적에 따른 자금 동결 해제를 놓고 논의 중”이라고 전했다. NYT는 이 돈은 인도주의 용도로 제한되고 카타르 은행에 보관될 것이라고 했다.미국이 이란과의 물밑 협상에 힘을 쏟고 있는 것은 중국 때문이라는 해석도 나온다. 중국이 중동 지역에서 세력을 확장하고 있어서다. 중국은 사우디아라비아 등 전통적인 친미 국가와의 교류를 늘리고 있다. 이란과의 핵 합의로 핵무장을 추진하려는 사우디의 명분을 차단할 수도 있다. 사우디는 이란으로부터 안보 위협을 받는다는 이유로 미국에 우라늄 농축을 허용해 달라고 요구하고 있다. 원전 원료인 우라늄의 농축도가 90%를 넘어서면 핵무기 개발이 가능하다.아야톨라 세예드 알리 하메네이 이란 최고지도자는 지난 11일 “이란의 원자력산업 인프라가 유지된다면 서방과의 핵 합의도 문제가 없다”고 언급하면서 미국과의 화해 가능성을 시사했다.본지는 지난달 30일 한국에 묶인 이란 돈 70억달러를 이란에 돌려주기 위한 논의가 진행 중이며, 이 돈은 중동 제3국에 보관한 뒤 특정 용도로만 사용을 제한할 계획이라고 단독 보도했다.한편 미국과 이란의 대화를 중재해온 오만의 사이드 바드르 알부사이디 외무장관은 이날 아랍 언론과의 인터뷰에서 “양국의 수감자 교환, 동결자금 관련 협상 타결이 임박했다”고 말했다.이지훈 기자 lizi@hankyung.com